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房企半年报:“造血”能力待考
2019-09-06 07:52:22 来源: 北京晚报
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申博太阳城游戏帐号,G42沪蓉高速南广邻段,南江站至广安站,入口,因大雾收费站关闭,12月8日10:25解除。  新京报:年轻同行需要打气吗?  王安:我工作二十多年了,之前在同济医科大学读书(华中科技大学同济医学院)。"对于湖北自贸区的要求凸显了湖北在全国经济发展空间格局中的地位。

  失踪前曾遭人抢走背包  12月5日中午12点15分,张瑶曾给一个同学打电话,通话过程中被人抢包。  自从10月28日起统一执行《关于试行、产能过剩行业公司分类监管的函》规定之后,日前,沪深交易所对房企发债监管升级,将房地产行业划分类别,进一步明确房地产行业认定,并将房地产类型划分为普通住宅地产、保障性住宅地产、、工业地产及其他房地产。还有少数城市甚至出现了环比下降,房地产市场高烧开始在退,房价走势开始趋稳。”“在上海,申请人租房用于自住,需要累计缴存住房公积金满六个月,才能提取住房公积金。

对于这些热点城市的商品房销售和投资,甚至对经济都会带来一定的压力。  但是特许经营也存在着风险,比如说食品安全和服务质量控制的问题。前些天,中国公布了“齐射十枚东风21导弹”的画面,当即有人称这十枚东风21导弹可是价值5个亿,相当于中国的一次齐射,在一秒内就直接烧掉了五个亿。理财产品银行工商银行中国银行建设银行交通银行农业银行华夏银行民生银行光大银行兴业银行招商银行上海银行浦发银行宁波银行北京银行大华银行长沙银行广发银行桂林银行杭州银行华商银行恒生银行汇丰银行九江银行南京银行平安银行华侨银行上饶银行三峡银行温州银行中信银行浙商银行北京农商币种人民币港币美元日元英镑欧元澳门元新西兰元产品期限1个月以内1-3个月3-6个月6-12个月1-2年2年以上是否在售在售预售停售预期收益2.5%以下2.5%-44%-5.55.5%-77%-1010%-1515%-2020%以上利率查询活期存款整存整取零存整取整存零取存本取息协定存款通知存款六个月以内(含六个月)六个月至一年(含一年)一至三年(含三年)三至五年(含五年)五年以上

  “现金流”、“回款率”,成为这个“房企半年报季”的热词。往年财报季,房企销售额大小、土地储备是否雄厚、营收净利增长水平等指标往往是关注焦点。如今,融资环境不断收紧,考验的便是企业自身的“造血”能力。

  上半年 标杆房企回归一二线

  2018年下半年起,三四线城市棚改货币化安置部分收紧,楼市整体成交也随之下滑。今年上半年,房企在各自布局三四线城市加速出货,这也导致部分房企上半年销售均价下降。在拿地区域选择上,“聚焦一二线”也成为房企普遍选择。热门三四线城市仍然受到关注,但与过去几年相比,企业的态度已趋于谨慎。

  据记者不完全统计,2019年上半年万科、旭辉、融创、中海等房企七成以上的住宅土地布局在一二线城市。数据显示,2019年上半年,全国标杆房企拿地变化明显,18家标杆房企2019年拿地已经高达10031亿,其中一二线拿地金额高达7349.49亿,占比高达73.27%,这一比例也是最近几年的高点。

  曾经重仓三四线的标杆房企热情下降,布局纷纷回归一二线。一方面,由于棚改接近尾声,三四线及下城镇未来购房需求会出现明显下降,过于激进在三四线拿地未来风险性会不断提升;另一方面,从目前二线城市人才引进政策来看,对于人才的吸引力远大于三四线城市,未来三四线城市新增居住人口增长也会明显弱于二线城市,同步导致房企退出三四线城市。

  除了恒大、碧桂园等下沉幅度较深的大型房企及区域性房企外,多数大中型房企的布局重心都以一二线城市和核心城市圈为主。其中,阳光城、中海、雅居乐、奥园等房企认为一线城市及以一线城市为核心的城市群,在未来始终是中国经济最有活力的地区,拿地区域主要聚焦在一二线城市,以及二线核心省会城市。

  下半年 以高周转缓解融资难

  上半年,回归一二线成为了房企主旋律,在目前融资政策持续收紧的大环境下,没有了外部资金的支持,如何自食其力成为了房企下半年的课题。

  毋庸置疑,房企最主要的盈利方式是房产销售,想要保持资金状况,下半年房企仍需要靠高周转及大规模出货来维持企业生命。

  面对房地产市场调控的高压态势,房企不得不继续保持快拿地、快建设、快销售的高周转方式,进而提高资金使用效率。

  易居研究院研究总监严跃进称,“房地产是一个对政策变动十分敏感的行业,尤其是近几年的限价限购、融资端收紧使得此前‘低周转’所带来土地红利的策略变得不再可行,加上房企的‘降负债’大趋势,企业若想继续保持甚至进一步提高资本回报率,不得不寄希望于加快周转速度。”

  同时,“造节”作为房企上半年的营销手段,以自身项目销售为目的,为部分房企带来了实质性收益,助力实现高周转的同时,提升企业知名度。因此,有业内人士认为,下半年仍会有房企延用这个方式为自己创收,“造节”的力度和时长都呈增加趋势。同时,部分房企为了加快资金回笼,防止自身产业囤积,会不惜以打折的方式,以求迅速出货,保证现金流稳妥。

  除此之外,恒大、荣盛、碧桂园纷纷启动“全民营销”,实现线上与线下多平台互动,从而扩大自身影响力来拓客并实现下半年利润增长。

  对于大悦城、龙湖、新城等拥有商业地产的房企来说,精准解读消费者需求,进行精细化运营也是企业可持续增收的方式之一。

  房企盈利除了取决于周转速度、资金回笼,成本管控能力也一定程度上决定着企业的生死存亡。

  “要想获得合理的利润,最有效的方式便是降低开发成本。通常‘销售费用、管理费用、财务费用’是房企成本的重要组成部分,‘降三费’也是房企控制企业成本,提高盈利的主要方法。”克而瑞研究中心相关负责人汪慧称,因此,针对开发周期长、资金流量大、流程多的房地产企业来说,下半年,需要拥有严格的成本管理制度,向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”模式转型,从而实现“高盈利”的目标。

  企业

  碧桂园 持续出货保证现金流安全

  在8月22日发布的企业半年报中,公司实现总收入2020.1亿元,净利润230.6亿元,同比增长分别为53.2%和41.3%。基于上半年房地产市场的调控高压态势,碧桂园仍实现了营收与利润的大幅增长,有业内人士分析称,“各项优良指标的达成,一方面得益于其前两年高增的销售业绩陆续进入结转周期,另一方面则反映了企业持续有效提升的经营管控能力。”

  “我们是以销定产,合理调节可售资源的投放。”碧桂园集团总裁莫斌8月22日在中期业绩发布会上称,房企作为高周转行业,保证现金流就是保证企业命脉,在这个方面,碧桂园是无疑是十分出色的。

  上半年,无论是企业业务规模还是营均持续增长,加上不断增强的运营能力,碧桂园整体盈利能力持续保持强劲。公司毛利润同比增长56.9%至548.6亿元;净利润同比增长41.3%至230.6亿元。

  中国海外发展 低成本运营跑赢行业

  历年来中海的毛利率都维持在较高水平,一方面是因为其在项目选择上更为注重利润空间,此外中海也有从项目拿地到开发建设的全产业链业务,从而能够更好地控制成本。

  上半年,中海三费费用较往年继续下降。据其半年报显示,三费费用率(除以合约销售)仅为1.73%,维持行业较低水平,同比下降了0.57个百分点。利润的注重、成本的控制以及较低的三费费用率,使得其上半年净利润同比上升7.4%至港币249.4亿元,维持在行业较高水平。

  据数据统计,大部分房企三费费率介于5%~15%房企,三费费用率在5%以下,便可称为费用管控能力相对较强。中海作为其中佼佼者,通过其对成本的把控可以看出中海内部管理能力建设的突出。

  除此之外,中海的综合借贷成本始终维持在较低水平,2019年上半年末加权平均融资成本仅为4.28%,相比2018年底的4.30%略微下降0.02个百分点,处于行业极低水平。

  中国恒大 高土储确保稳健增长

  上半年年报中,恒大营业收入2269.8亿,核心利润303.5亿,净利润270.6亿,现金余额2880亿,各项核心指标均保持行业第一。

  今年来,面对市场呈现降温态势,恒大业绩却实现逆市稳健增长,这与其稳定的房价脱不开关系。究其原因,一方面是因为恒大有大量低价优质土储。据其半年报显示,其平均楼面地价仅1639元/平米,还有未纳入土地储备的旧改等项目的建面高达7012万平米,合计可提供约5万亿的可售货值。其中,在大湾区拥有5421万平米的储备项目,总货值1.68万亿,在深圳的项目储备高达3124万平米,总货值1.24万亿,庞大的低成本优质土储将为恒大业绩持续稳健增长提供强有力保证。

  另一方面是恒大的建筑、装修管理费用低。每年年头进行一次材料采购,建筑材料、装修材料只有市场价格的20-30%,流通环节的费用全部挤掉,大大节约了花销。 赫天雪

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【纠错】 责任编辑: 聂静
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